Jak prodat dům nebo byt ve špatném stavu

Zastaralý interiér, stará elektrika, podmáčený sklep nebo střecha po životnosti. Takové nemovitosti se prodávají hůř – ale prodávají. Klíčová otázka: rekonstruovat, nebo prodat tak jak je?

Kdy se rekonstrukce před prodejem vyplatí?

Jednoduché pravidlo: rekonstrukce se vyplatí, pokud každá investovaná koruna přinese minimálně 1,5 Kč navíc na prodejní ceně. Bohužel to tak funguje jen zřídka.

Co skutečně funguje:

• Malování a základní úklid – nízké náklady, velký efekt
• Oprava zjevných závad (kapající kohoutky, prasknuté obklady)
• Home staging – správné rozmístění nábytku a osvětlení

Co se zpravidla nevyplatí:

• Kompletní rekonstrukce koupelny nebo kuchyně
• Výměna oken nebo podlah
• Nová střecha nebo fasáda

Jak správně nacenit nemovitost ve špatném stavu?

Základ je tržní cena srovnatelné nemovitosti v dobrém stavu, od které odečtete odhadované náklady na rekonstrukci a přidáte rizikovou prémii kupujícího (10–15 %). Kupující totiž vždy kalkuluje s tím, že rekonstrukce bude dražší a delší než čeká.

Kdo kupuje nemovitosti ve špatném stavu?

• Investoři a flippers – kupují, rekonstruují a prodávají
• Developeři – zajímá je pozemek nebo lokalita
• Výkupci za hotovost – koupí cokoli, v jakémkoli stavu
• Kutilové – kupují pod cenou a rekonstruují svépomocí

Prodej přes realitku vs. přímý výkup

Nemovitost ve špatném stavu se přes klasickou realitku prodává obtížně a dlouho – realitky ji nerady inzerují a kupci s hypotékou ji banky nemusí schválit. Přímý výkup od investora je proto nejčastěji nejrychlejší a nejméně stresující cesta.